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前期准备 实地看房

时间:2013-12-31 00:41:38      字号:T|T 来源:平潭麒麟房网 点击:
核心提示: 前期准备  房屋基础知识  确定房屋价格  确定购房目标  前期准备实地看房  实地考察  销售过招  验看五证二书

前期准备

1.1房屋基础知识

1.2确定房屋价格

1.3确定购房目标

1.4前期准备

实地看房

2.1实地考察

2.2销售过招

2.3验看五证二书


前期准备

1.1房屋基础知识

塔楼和板楼定义以及优缺点

1.11塔楼塔楼定义:塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼, 塔楼一般是指高层建筑。塔楼的平面图特点

若干户,一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面,平面的长度和宽度大致相同,这种楼房的高度从12层以上到35层,超过35层是超高层,塔楼一般是一梯四户到一梯12户。


1.111塔楼的四大优势

1、节约土

地资源,房价较低。 由于塔楼社区的建筑密度较高,因而可以节约宝贵的土地资源,有效降低每平方米的房价,让更多的人安居。

2、空间结构灵活,宜于改造。

塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外,户内分隔墙基本都可以拆改,某些塔楼甚至可以将整层楼面打通,灵活分割户型。

3、结构强度高,抗震性好。

高耸的塔楼由于采用了框架结构,现场浇筑楼板,因而其结构强度比板楼高,抗震性与安全性很好。

4、居高望远,视野开阔。

塔楼住户可尽览都市美景,相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。

1.112塔楼的两项缺点

1、均好性差,居住密度高。

塔楼每层的住户多为6户以上,甚至高达12户,数百户人家挤在一栋大塔楼里,居住环境当然不如板楼优越。而且,塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后,且不可改变。

2、使用率不高,存在灰色空间。

塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右,而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风,这样的地方被称为“灰色空间”。


1.12板楼

板楼的定义:板楼是对建筑结构的构筑物的称呼,板楼一般建筑层数不会超过12层。 板楼的平面图上,长度明显大于宽度,板楼有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

高品质的板楼人部采用板式结构,让电梯与楼道位于后立面,将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计,南北朝向时,位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面;东西朝向时,前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上,尽量有利于风的直线流动,常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性,避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视,很好地保证了私密性。

1.121板楼的品质:

1.1211、控制面宽和进深的比例。

板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后,近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端,后者则是一梯两户,并保证一定的面宽,使日照充分,同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展,一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现,它不仅保持了纯板楼的优势,还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端,并在楼体上增加了开槽,形成明卫生间、明餐厅,有效地提高了舒适度。

因此,要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说,低层板数进深控制在14米以内,高层板楼进深则在18米以内,有些超过20米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光,尽量慎选,因为过大的进深会使户内灰色空间增多,影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定,通常板楼户型多在二居室以上,二居室面宽在6米至8米,三居室面宽在10米至13米,四居室面宽在12米至15米。

1.1212、注意卧室和客厅的日照。

设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面,要动静分开,这一点是板楼的优势。在户型间隔上,开门是厅或玄关,餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。

在朝向上,正南正北的户型布局一般是“二居室,主卧室和起居室朝南,或两个卧室朝南,起居室朝北;三居室,主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南,或主卧室和起居室朝南,另两个次卧室朝北,或三个卧室朝南,起居室朝北;四居室,三个卧室和起居室朝南,或两个卧室和起居室朝南,或三个卧室朝南,起居室朝北。作为东西朝向的板楼,则以东侧为主要朝向,其他而已规律与南北朝向相同。

板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好,因此尽量选择直板楼,对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但是,户型种类少也是板楼的劣势。

1.122板楼四大优点

1.1221、南北通透,便于采光通风

板式住宅多是正南北方向,进深在15米左右,南北通透,便于采光与通风,而且户型方正,平面布局合理,各功能空间尺度适宜。通常而言,由于板楼的面宽充裕,因而户型设计更容易出精品。

1.1222、板楼均好性强

眼下一梯两户的小板楼非常受宠,正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小,均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多,居家生活也比较清静。

1.1223、管理成本不高

通常而言,板楼的管理成本普遍较塔楼低廉,多层板式住宅可以不设电梯,不设变频供水系统,包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。

1.1224、住户使用率很高

板楼户型的使用率通常高达90%以上,而塔楼户型的使用率通常仅为75%,因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房,板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。

1.123板楼的两项缺点

1.1231、建筑密度低,房价高

板楼社区多属低层低密度,容积率较低,尽管居住舒适很强,但房价会高,特别是在城区内寸土寸金的地段,主流产品仍旧是塔楼,为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。

1.1232、户型格局不宜改造

板楼特别是砖混结构的板楼,户内多数墙体起重作用,不可以变化,这一点不如塔楼的可改造性强。


1.2确定房屋价格

1.21、价格如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然,最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)

交通状况:衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素,四通八达、进出方便,有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。

社区环境:在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素,小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。户型结构:户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求,如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

1.22、位置
位置好的房子通常具有下列特征:

城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向,城市主要工业区的上风上水方向,如北京的上风上水方向为西北方向。

交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,一家两三口人都有些要求时,应尽可能多的照顾到,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。

城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过1公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带,要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。

生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。

环境宜人,自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达,空气清新、水面清澈,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好。


1.4前期准备

1.41、核算家庭收入

一套房子,少则几十万,多则上百万,对于普通的工薪阶层是一个相当大的投资,有些购房者初次置业时,常会造成预算一再超支,甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。因此,在明确购房目的后,还需要制订一个详细的购房预算,从而正确估算自己的实际购买能力。

牢记:◎先考虑支付得起的房子,再考虑喜欢的房子。◎购房预算可以帮助购房者准确把握自身的实力和购房方向,选择适宜的房价、房屋面积、户型等。

中国有句古话:“凡事预则立,不预则废。”具体而言,合理的购房预算要“预估”以下四个方面:

一要预估可支配的投入a银行存款

b可变现资产,如可以套现的股票、基金等理财产品,可以上市出售的旧房等

c短期借款

d已缴存的公积金

小贴士:公积金虽然在购房前不能提取,但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请。缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入!

牢记:

◎大多数购房者都会使用贷款,可支配的资金至少要满足最低首付款金额,使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。

二要预估各种购房费用

买房的时候,计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少,以为支付了要交的房款,房子就能属于自己了。

事实上,除了买房款,购房者还要支付林林总总的费用,虽然大多数费用的数目都不大,但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨,还要眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以,对房价之外还要准备多少钱,购房者要有一个全面的正确的认识。

小贴士:可支配的投入千万不能满打满算,认为只要能付得起首付款就可以做出购房决定了,后期往往会出现因手头资金不足延期收房,收房后没钱装修等窘境。

三要预估购房后的家庭收支状况

家庭收入主要以每月固定的来源为主,目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源;月供会是很大的一块家庭支出,月供的多少由您选择商业贷款还是住房公积金贷款,以及月还款的方式决定。

牢记:计划通过银行按揭贷款买房的购房者,一定要估算自己的家庭还款能力,每月的收入一定要能够保障除了月供之外的正常生活开支等,才能避免陷入“买得起养不起”的尴尬局面。最好每月还能有一些盈余存入银行!

小知识:

据专家测算,购房还贷支出只占到家庭总收入的30%以下才是安全的。如果收入预期增长前景比较看好,这个比例可以适当提高!

四要预估购房总价

预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后,对自己能买什么价位的房子基本上能做到心中有数,但究竟什么样的房价才比较合理呢?

多数购房者谈到买房,首先考虑的就是单价高低,而忽视总价。

据业内人士测算,购房总价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。在这个价位下,若首付20%、贷款20年,购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范围,其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出。可见,结合财务情况,合理预估购房总价,才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下。


实地看房

2.1实地考察

查看房屋注意事项

买房子,最重要的是所购房屋质量要有保证,否则价格再便宜、朝向再理想,都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼,房屋内在质量如何检查,这里综合有关专家经验,附上36条验查房屋质量的简易方法,均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。

◆ 关于门2.11、门的开启关闭是否顺畅

2.12、门插是否插入得太少,门间隙是否太大(特别是门锁的一边)

2.13、门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音

2.14、大门、房门的插销、门销是否太长太紧

◆ 关于窗

2.15、窗边与混凝土接口有无缝隙,窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。

2.16、开关窗户是否太紧,开启关闭是否顺畅

2.17、窗户玻璃是否完好

2.18、窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水

◆ 关于地板

2.19、地板有无松动、爆裂、撞凹,行走时是否吱吱作响

2.110、地板间隙是否太大

2.111、柚木地板有无大片黑色水渍

2.112、地脚线接口是否妥当,有无松动

2.113、地面是否有裂缝,是否有起砂现象

◆ 关于顶棚

2.114、顶上是否有裂缝,没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。

2.115、看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。

2.116、顶棚有无水渍、裂痕,如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

2.117、特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。2.118、墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声

2.119、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方

2.120、墙身、墙角接位有无水渍、裂痕

2.121、内墙墙面上有否石灰爆点

◆ 关于厨厕
2.122、厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发,要仔细观察

2.123、坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声

2.124、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防

◆ 水是否妥当

2.125、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平,厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。

2.126、砖缝有无渗水现象

2.127、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗

2.128、水池龙头是否妥当,下水是否顺畅

2.129、卫生、厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。

2.130、出水是否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾

2.131、您住的房间底下的邻居家是否漏水,否则您家的日子也一定不好过

◆ 其他

2.132、厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合

2.133、试一下全部开关、插座及总电闸有无问题,各种电路、闭路电视、电话插座的位置等,也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便,国家出台了《住宅设计规范》,规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命,减少短路火灾事故的发生。

2.134、供水管的材质,上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管,目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质,铜可以抑制细菌生长,增长水中的铜含量,有益健康。

2.135、试煤气热水器开关是否妥当

2.136、居室、客厅有否各种管线外露,是否有暖气回水或其他管线穿过,因为有较多管线穿越居室,会造成装修困难,也会造成视觉上的障碍,影响整体感

2.137、自来水水质怎么样


2.2销售过招

多听多看

到售楼现场后要多听售楼人员的介绍,不要打断对方的介绍并马上进行洽谈;另外多看模型、样板房、说明书,充分了解产品。

沉默是金

购房者在洽谈时要尽量保持沉默,让售楼人员多讲话、多介绍,而不将自己的底牌过早亮出,这样可以始终处于比较有利的位置。

敢于说“不”

优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答,而往往任何一种回答对你都不是很有利,因此购房者要学会说“不”。


2.3验看五证二书

2.31《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

2.32《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

2.33《国有土地使用证》

经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围

2.34《建设工程开工证》

建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。

2.35《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件

2.36“两书”

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

【责任编辑:小编岚尼】 Tags: 购房宝典

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海峡如意城-帝景 9000 金井湾组团 11-30
融信.大卫城 9750 潭城组团 11-30
长福文化城麒麟湾 11000 岚城组团 11-30
星海湾1号 11000 潭城组团 01-12
富春城 10473 岚城组团 01-20
财润.山海观 8999 潭城组团 09-23
正荣.润海 7824 金井湾组团 11-30
海坛古城 一房一价 坛南湾组团 12-07
海峡如意城-如意 23000 金井湾组团 11-30
滨海君天下 10540 潭城组团 04-28