首页资讯楼市购房宝典

    物业   退房    

时间:2013-12-31 01:02:33      字号:T|T 来源:平潭麒麟房网 点击:
核心提示: 合同合同陷阱补充协议购房合同范本认购如何退定金交定金排号签定认购书

 

物业:更换物业   物业纠纷   业主委员会   物业
退房:法律维权   退房手续   退房条件

 

 


更换物业
  根据我国《物业管理条例》相关规定?业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同应予终止。如果所在的小区已经成立了业主大会,则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。如所在的小区尚未成立业主大会,则无法直接聘用物管公司。

 

物业纠纷
答:业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (3)提出制订和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (4)参加业主大会会议,行使投票权;

  (5)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (6)监督业主委员会的工作;

  (7)监督物

业服务企业履行物业服务合同;

  (8)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

  (9)监督专项维修资金的管理和使用;

  (10)法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (1)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

  (2)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (5)按时交纳物业服务费;

  (6)法律、法规规定的其他义务。

 

业主委员会
答:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

  (1)业主大会会议决议;

  (2)业主大会议事规则;

  (3)管理规约;

  (4)业主委员会委员名单和基本情况;

  (5)法律、法规规定的其他资料。

 

物业
答:(1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (2)公共绿化的维护;

  (3)公共区域环境卫生的维护;

  (4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

  (5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (6)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (7)物业服务档案和物业档案的保管;

  (8)其他物业管理事项

 

法律维权
  从岛城商品房交易近期投诉情况看,除以往的质量不好、虚假广告、面积缩水等老问题外,又出现了一些新动向―――

现状

  在岛城商品房交易中,部分开发商为达到销售楼盘或获取更大利润的目的,不惜在房屋质量上、广告宣传上大做文章,或偷工减料、以次充好,或夸大其辞,诱惑消费者上当受骗。

  但随着消费者自我保护意识的增强,对于不轨开发商惯用的一些伎俩,如前几年在购房中经常遇到的面积缩水、房屋质量不好、广告虚假等问题,消费者在购房时大都有所防范,因这些问题吃亏上当的越来越少。

  但通过采访发现,今年以来,我市消费者对商品房的投诉又有所上升,除了房屋质量、广告虚假等老问题外,一些新动向值得消费者警觉,某些开发商在售房时程度不同地存有隐瞒实情、变更设计或非法交易等行为,使购房者深受其害,这类问题已成为时下购房消费者投诉的热点。

热点

隐瞒实情绿地变楼群

  对于消费者而言,在房地产市场求大于供的情况下,一些地角、价位适宜的商品房往往成为消费者追捧的对象。部分开发商在商品房还未竣工时就对外预售。由于房子还在施工,加之担心好房子被别人抢走了,消费者仅凭开发商提供的房型图纸,就冒然地签定了买房合同,并交上房款。

  正是基于消费者的信任,个别开发商隐瞒有关后期房屋开发和周边环境等实情,致使消费者在购房后大呼上当,投诉不断。

  某市区xx路辛女士的遭遇就颇具代表性。今年初春,她在某小区看好了一套商品房,根据开发商提供的房型图纸和小区规划沙盘,辛女士非常满意。尤其是所购楼座前面是一块几百平方米的空地,售楼小姐说按规划这儿是一片花坛绿地,视野开阔,环境好极了。

  可8月份房屋竣工交付时,楼前的空地并未变成花坛。到了10月份,两台挖掘机和一些施工人员开始挖掘土地,一打听,开发商要在此要建小区二期,而这些楼正好遮挡住辛女士家的视线。辛女士找到开发商质问,接待她的一位先生不耐烦地说:“她说花坛绿地你就相信了,为何你不到规划局核实一下?建二期有合法审批手续,有意见找规划局去!”

  看到售楼人员的态度,辛女士真是既气愤又无奈,曾多次投诉到建设开发主管部门和市消协,但得到的答复却是无能为力,毕竟售楼小姐的信口开河算不了证据,开发商有合法审批手续。

变更设计休闲区变物业办

  个别开发商在销售楼盘期房时,给消费者展示楼座沙盘或楼盘周边效果图时,故意夸大楼盘周边的环境功能,只有几十平方米的绿地说成上百平方米,或在用词上模棱两可,为日后变更设计埋下伏笔。

  家住西镇的马女士日前在田家村周边的某小区定购了一套商品房。当时,所购楼盘的效果图上标注前面30米是一处健身娱乐区。可当马女士入住时,一下傻了眼,距其楼座20米附近建了四间平房,作为小区物业管理办公室。原先规划中的健身娱乐区挪至小区的另一侧。马女士与邻居一同找到开发商,谁知对方却说,根据小区整体规划需要,在建造楼房时重新变更了设计。当被问及在预售楼盘时为何不做注明时,开发商却笑而不答。自感上当的众邻们决定拿起法律武器,向开发商讨个说法,以捍卫自己的权益。

非法交易房产证不见踪影

  在房地产开发热潮中,个别不具实力,甚至没有开发资质的公司以挂靠、借壳等方式从事房地产开发与销售。由于其根本不具备经营房地产的资格,因此其擅自与消费者签定的购房合同均属违法,更谈不上给购房者办理房产证等有效证件。

  金口一路的宋先生在石老人一小区买了一商品房,在签定购房合同时,宋先生问售楼人员房产证是否给代办,售楼人员满口答应,并承诺在宋先生拿到房屋钥匙三个月内办妥。可宋先生拿到钥匙后一晃半年过去了,多次催找房产证,开发商总是以分管人员出差或病休在家为由搪塞,无奈宋先生只得投诉到市建设开发部门,一查这家开发商根本就没有房地产经营资质,就因为开发商不具备经营房地产资格,至今办不下房产证,急得宋先生整天上访投诉,人也搞得精疲力尽,到目前仍无满意结果。记者张乃翔

提醒

  市开发办一业内人士提醒消费者:在购房时,尤其是购买期房时,一定要查验开发商的“五证”,特别要看清是否有预销售许可证。同时,还应对所购房屋的户型及周边环境要现场核查,切忌只听售楼人员口头推荐和盲目相信沙盘效果图的模型。一旦遇到不法开发商,消费者要及时到市有关部门投诉,必要时拿起法律武器维护自己的权益。

程序

  消费者投诉时,若是因开发商隐瞒实情、非法交易等问题,可到市城市建设综合管理办公室投诉。受理部门在接到投诉后,即派人查实,并及时反馈给投诉者;若是开发商变更设计、配套不完善或拖办房产证等问题,可到市规划局或国土资源与房屋管理局相关部门进行投诉。

 

退房手续
什么样情况下购房者可以依法退房呢?在各个购房阶段应该如何退房呢?

  商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖,因为其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权利义务关系复杂,所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因,可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因:一是购房者违约;二是卖方违约;三是双方都不违约,但双方就退房问题达成一致意见;四是双方都违约,但协商达不成一致意见。在买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。

一、订金(定金或认购金)阶段

  当购房者已交订金(定金或认购金),但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下:如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金),但没有说明所交款项的性质,也没有任何约定,这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证,购房者与卖方有约定,所交款项为定金,且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见,最终没有签订合同,所交款项予以没收,定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为,这种约定有违公平公正的原则,应属强迫交易的行为,这种情况如卖方拒不退还定金,购房者可直接向法院起诉,但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。

二、已做预售登记阶段

  买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记,但房屋还未交付使用,这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

如果买卖双方中一方违约,且达不成一致意见,那么主张解除合同的一方,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议,可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外,双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

三、入住阶段

  在房屋竣工后,购房者已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之前退房的,这个阶段要求退房的一般都是购房者,大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外,还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议,购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

四、房产证办理完毕阶段

  房产证办理完毕之后,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证,但是卖方垫资,且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务,卖方是可以提出解除合同的,要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

 

退房条件
  一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,置业者则有权退房,开发商应将购房款退还置业者。

通常,导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种:

  (1)开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。

  (2)开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。

开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期,装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。

  二、置业者与开发商订立的合同显失公平,可以请求法院予以撤消,要求退房。

  三、开发商根本违约,置业者有权解除合同,并追究开发商的责任。

  依据合同法的一般理论,开发商根本违约,置业者有权解除合同,予以退房并追究开发商的违约责任,主要有以下三种情况:

  (1)逾期交房超过一定期限。

  (2)房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准,置业者有权退房。

  (3)由于开发商的过错,置业者不能依法取得房屋所有权证书。

 

【责任编辑:小编岚尼】 Tags: 看房宝典

相关阅读

更多>>
  • 热点楼盘
  • 最新开盘
楼盘

楼盘名称 开盘价 位置 开盘时间
海峡如意城-帝景 9000 金井湾组团 11-30
融信.大卫城 9750 潭城组团 11-30
长福文化城麒麟湾 11000 岚城组团 11-30
星海湾1号 11000 潭城组团 01-12
富春城 10473 岚城组团 01-20
财润.山海观 8999 潭城组团 09-23
正荣.润海 7824 金井湾组团 11-30
海坛古城 一房一价 坛南湾组团 12-07
海峡如意城-如意 23000 金井湾组团 11-30
滨海君天下 10540 潭城组团 04-28