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    贷款   收房    

时间:2013-12-31 01:05:03      字号:T|T 来源:平潭麒麟房网 点击:
核心提示: 入住不登记的弊端办理步骤委托他人办理办理房产证缴费定金

贷款:分期付款     按揭付款  一次性付款     公积金贷款     商业贷款

收房:缴纳税费     如何验收房屋     收房流程

 

 


一次性付款

  是过去最为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。

  利:一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠,如是现房则能很快获得房屋的产权,如果是期房则这种付款方式价格最低。

  弊:一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款,开发商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款损失,购房风险大。

 

分期付款 

  又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。

  利:缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。

  弊:分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高。

 

按揭付款  

  即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。

  利:可以筹集到所需资金,实现购房愿望,花明天的钱圆今天的梦。

  弊:目前手续繁琐、限制较多。

 

公积金贷款

  个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款,它最大的优点是利率低。

  住房公积金贷款五年以下(含五年)个人住房公积金贷款年利率为4%;五年以上个人住房公积金贷款年利率为4.50%。市住房公积金管理中心已将住房公积金和其他住房资金综合管理系统中的利率参数进行了相应调整,其中:活期存款利率0.35%;三个月整存整取定期存款利率2.60%;五年以下(含五年)个人住房公积金贷款利率4%;五年以上个人住房公积金贷款利率4.50%。

  据介绍,按人民银行的规定,自2012年7月6日起,申请住房公积金贷款的“新客户”,将按降低后的新利率执行;而已批准贷款正在还款的“老客户”,新利率将从明年的1月1日起执行。本次利率调整是央行今年时隔一个月第二次降低存贷款利率。对于住房公积金贷款职工来说,降息意味着房贷利息减少,还款压力减轻。以贷款额40万元、贷款期限30年为例,若职工申请等额本息还款方式,本次利率下调,将使其公积金贷款月还款额减少47.81元,30年将累计减少还款额17211.60元。

 

商业贷款
  现在,人这一辈子怎么也要买一两次房。买房钱也不能光靠自己攒,还要跟银行贷。现在,政府虽然通过提供优惠政策、加大贷款额度、贷款方式多样化(商业贷款、公积金贷款、组合贷款……)等措施大力推广住房贷款,但是由于购房是个很复杂的过程,且住房贷款起步较晚,所以,对于一般消费者来说,贷款购房还是件比较麻烦的事。现在将商业贷款的一些基本程序罗列如下,希望为广大置业者提供方便。

商贷第一步:签约纳税

  签约纳税具体有三件事。置业者与开发商签订《预售契约》、《买卖合同》;置业者按开发商的具体要求缴纳首付款;置业者与开发商各自按房价款的0.5%的额度缴纳印花税。

商贷第二步:预售登记

  这一步一般由开发商代办。

商贷第三步:向银行指定的律师事务所的现场律师提交申请

  这一步后,开始进入实质性的贷款阶段。提交申请时,置业者必须提供以下资料:

  1.身份证(原件、复印件3份)

  2.户口簿(原件、复印件3份)

  3.暂住证(限外地置业者,原件、复印件3份)

  4.结婚证(原件、复印件3份)

  5.学历证书(原件、复印件3份)

  6.单位法人或私营企业营业执照副本(原件或加盖公章的复印件)

  7.职业收入证明、兼职收入证明(原件、复印件3份)

  8.《北京市内销商品房预售契约(买卖合同)》(原件、复印件2份)

  9.首付款凭证(发票,原件、复印件3份)

  10.《外省市个人在京购房批准通知单》(限外省市置业者,原件、复印件3份)

  必须说明的是,当有共同申请人时,共同申请人也需提供上述资料。

商贷第四步:填写申请资料

  贷款律师会协助置业者填写申请资料。资料具体包括:

  1.《个人住房贷款借款申请表》5份

  2.《个人住房贷款借款合同》讲解

  3.《贷款房屋所有权证收押合同》4份

  4.《授权委托书》2份

  5.《承诺书》1份

  6.《谈话记录》1份

  前四项填写后,开发商必须签字盖章。同时,置业者须按贷款额的0.3%交纳律师费。

商贷第五步:律师审核资料,转交银行

商贷第六步:签订贷款相关合同

银行审核贷款人资信、贷款额度、贷款年限后,与贷款人会签订一系列的合同文件:

  1.《个人住房贷款借款合同》5份

  2.《中国太平洋保险公司个人住房保险投保单》1份

  3.《个人住房担保贷款划款凭证》1份

  4.《印签卡片》1份

  5.《电子货币卡申请表》1份

  6.《代扣还款委托书》1份

  7.《储蓄存款凭条》1份

  需要说明的是,签订投保单时,需交纳房屋财产保险费、还款卡工本费(3元)、还款卡存底费(10元),所有文件需申请人本人亲笔签名。如果有共同申请人,所有申请人都要到场签字。

 

缴纳税费
  国务院明确年内将扩大房产税改革试点的消息发布后,27日,省地税部门相关工作人员表示,目前未接到关于房产税改革试点的相关通知,也不能确定山东是否有城市被纳入试点范围。业内专家推测,如果山东有试点城市,那么,青岛和济南有极大可能性。

  前全国政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海称,早在数年前,青岛就被国家税务总局列入房产税的摸底城市,郭松海认为青岛已经具备房产税试点的部分基础。此外,济南和青岛两地的个人房产信息系统已经与住房和城乡建设部联网,郭松海因此推断,“如果山东有城市进入房产税扩大试点的范围,青岛应该是首选,另一个可能的城市就是济南。”

 重庆、上海模式被指效果有限    

  2011年,上海和重庆两地开始试点房产税,上海的房产税征收方案,可被简单概括为对增量房屋征收房产税的模式,而重庆模式则主要针对高档住房。已披露的消息显示,这两种模式对房价的影响、对财政收入的贡献十分有限。

  据了解,到2011年底,重庆应税住房为8791套,建筑面积达215.1万平方米,征税总额约1亿元。而2011年,重庆全市商品住宅销售面积4063.42万平方米,地方财政收入超过2900亿元。上海市财政局公布报告显示,2011年上海征收房产税达22.1亿元,相比该市一年的财政收入来说,只是九牛一毛。消息还称,上海、重庆两地市民在新购房时或免于征税,或被征收几百元到一万多元不等的房产税,这笔款项相对于动辄上百万元的一套房屋实在微乎其微。调查也显示,房产税开征后,上海与重庆均未出现因征收房产税而抛售物业的情况。

地方政府参与房产税试点 态度应该积极

  李铁岗(山东大学经济学院房地产研究中心主任):从扩大税源和房价调控两个有利方面来看,地方政府对于参与房产税试点应有积极态度。

  新型城镇化目前是全国各地普遍面临的重大课题,地方政府面临巨大的资金缺口。因为指标受到控制,地方政府利用土地融资已经明显受到限制,而通过发展产业增加税收不能满足城镇化发展的资金需求,扩大税源是不少地方政府的当务之急。从这个角度出发,地方政府对于参与房产税试点应持积极态度。

  但房产税目前还存在基础工作不完善、房产税方案设计不完整等困难。在3月份二手房交易征收20%个税对房产市场带来的巨大冲击的先例下,各地对房产税试点方案设计将普遍采取审慎态度。因此,房产税试点还有很多准备工作要做,不同的地方还存在等待、模仿学习的过程,试点工作不会很快铺开,最快也应到明年。

上海模式

  人均超过60平方米的,对新购住房超出部分面积,按规定计算征收房产税。

房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

房产税实行差别化比例税率,适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。

 重庆模式

  独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

  在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。

 

如何验收房屋
  无论是买新房还是二手房,收房都是件大事。不知是由于跑中介选房源、讨价还价、办理手续诸多事宜耗尽了精力,还是因为现房实景容易让人麻痹大意,很多人收房都只是拿了钥匙便了事。其实,二手房收房更应严把关。因为,二手房交易的对象都是散在的个体,稍有不慎更易引发纠纷和后遗症。 二手房收房,怎样才算把好关?请看专家如何支招!

设施设备细清点

  如果购买的二手房被上家装修和使用过,在出售时,双方已约定

  某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么,在签订房地产买卖合同时,就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量,以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时,买家可严格按照合同约定的清单一一核查。

费用要结清

  买家在收房时,一定要亲自去相关单位,检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用,包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了,双方才可办理相关的过户手续。否则,买家将有承担不必要费用的风险。

户口须迁出

  如果前业主把物业出售后,户籍仍挂在里面,那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷,在二手房交易中并不少见。其实,想预防此类问题很简单。在收房前,买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所,询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出,买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任。

质量问题细排查

  由于二手房一般已有一定的历史,故买家在收房时,还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如,门、窗是否密封,有无破损;天花板、墙壁、地面,有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等,能否正常使用,用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层,还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。

总之,有任何问题都须在收房之前与前业主协商,尽快查明原因,确定由哪方负责维修,以免收房后扯皮。

收楼证明备齐全

  对于一些多年未入住的新楼,买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时,对于一些所谓的收楼费用,例如维修基金等,也必须清晰地知道业主是否曾缴交过,以免造成自己的损失。另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全,以免将来不能享受相关服务。

《房屋交接书》要签署

  收了钥匙,结清了尾款,收房就算完成了吧?其实,不然。专家提醒,千万别忘签署《房屋交接书》。签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家,交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签,双方将来可能会对何时是交房时间产生争议,进而影响到双方对违约责任的承担。

  签署《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序,应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容,一式二份,由双方各执一份。如果在对房屋验收时,发现某些方面不符合合同约定,也应当在《房屋交接书》中注明,为追究卖家的责任打下基础。

 

收房流程
核验业主材料

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

交纳剩余房款

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

业主做综合验收

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

开发商与业主协商并达成书面协议

根据协议内容解决交房中存在

的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议

业主签署《入住交接单》

【责任编辑:小编岚尼】 Tags: 购房宝典

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